不動産登記

皆様の大事な資産のひとつである不動産。

この不動産の権利が簡単に他人に奪われてしまうとしたら、安心して生活したり事業を行ったりすることはできません。

不動産の権利を保護するために設けられている国の制度が不動産登記の制度です。

不動産について、所有権、地上権、抵当権などの権利をお持ちの方が、法務局に備え付けられている不動産登記簿に自分の名義を登記することによって、不動産についての権利を保護する制度です。

登記名義を得ていない方は、万が一にも第三者から「この不動産はあなたの前の所有者から私が買いました」と言われた場合、その第三者に自分の権利を主張することができず、その第三者が先に登記名義を入れてしまうと、その不動産はその第三者のものになってしまうという制度です。早い話が、不動産登記名義を先に入れた人が勝つという制度です。分かりやすい制度ですが、早い者勝ちということになりますので、とてもシビアな制度ということになります。例えば、大金を払って不動産を購入して、売主から買主への所有権移転登記をしようとしている間に、他人が先に登記名義を入れてしまったとします。たまにあるのが、売主への差押え登記です。

お金を払った買主でも、差押え登記が先に入ってしまったら、後から自分の登記名義を入れたとしても、差押え登記をした人に勝てません。後日その不動産は競売されて競売代金は差押え登記をした人に配当され、不動産は競落した人の物になります。買主は所有権を奪われます。売主に売買代金の返還を求めても、売主が無一文になっていれば後の祭りです。不動産を奪われたあげく、お金も戻ってきません。

不動産の権利は、他人より先に登記名義を得ない限り、確定的に権利を取得できないということです。

不動産に表札を掲げても、第三者には「これは私の不動産です」とは言えません。国は、不動産登記簿に登記名義を入れた人だけを保護し、登記簿によって誰の所有で誰が優先するのかが明確になるようにし、その画一的な取扱いによって不動産取引の安定を図っています。

うっかり登記名義を入れることを忘れていると、他人に不動産を奪われてしまうことにつながります。

重要な権利を確実に保護するため、全国の不動産の権利に関する登記申請の9割以上は、登記の専門家である司法書士による申請です。

不動産登記のことは、司法書士にお任せ下さい。

不動産登記の主な種類

  • 相続登記
  • 贈与、売買、交換などの取引による登記
  • 抵当権、根抵当権などの担保権設定登記
  • 抵当権抹消、買戻権抹消などの各種抹消登記

※土地区画整理事業施行中の登記について

  • 仮換地の名義変更は従前地に対して行います(従前地の所有権移転登記)。
  • 仮換地上の建物及び従前地の所在変更登記は換地後に施行者が行います。
  • 仮換地(従前地に対応)の地目変更登記は原則できません。換地後に施行者が行います。
  • 換地の所有権登記名義人住所変更登記は所有者からする必要があります。
  • 保留地について所有権移転登記や抵当権設定登記はできません。建物の登記は可能です。
  • 保留地上の新築区分建物について敷地権の登記はできません。換地後に敷地権化するか、又は土地共有持分のままとなります。

不動産登記にかかる登録免許税

所有権移転登記

  • 売買 不動産評価額の2%(土地の売買については1.5%)
  • 贈与 不動産評価額の2%
  • 相続 不動産評価額の0.4%
  • 信託 不動産評価額の0.4%(土地の信託については0.3%)
抵当権設定登記 債権額の0.4%

※ 自己が居住する住宅用家屋を購入する際に一定の要件を満たす場合は、建物所有権移転登記0.3%、抵当権設定登記0.1%に軽減されます。

不動産登記にかかる司法書士報酬(税別)の一例

★下記例の報酬額は、当事務所の内部基準による一つの目安であり、大体の参考として頂くために掲載しております。

 実際には、売買契約書・登記簿謄本・固定資産評価証明書等の資料を拝見し、土地の筆数・共有名義の有無・抵当権設定本数等も考慮して算出させて頂きます。

*事務所によっては、下記報酬例とはかけ離れた金額を提示しているところもあろうかと思いますが、金額を比較するときは、所有権登記・抵当権登記の本数等内訳をよくご確認頂けますと幸いです。 

(もし、下記例1のようなケースで、司法書士報酬が20万円をはるかに超えているような場合、報酬の根拠を担当司法書士によくお確かめになることをお勧めいたします。)


■例1 新築戸建分譲住宅(建売住宅)購入のケース

    土地評価額3000万円・建物評価額1200万円の新築分譲で借入4000万円のケース

    評価額とは法務局認定の評価額のことであり、実売価格とは異なります。

    司法書士報酬合計約17万円前後

    (内訳)

     ①土地所有権移転登記報酬(私道その他持分含む)8万円前後

     ②建物所有権保存登記報酬 2万円前後

     ③抵当権設定登記報酬 4万円前後

     ④立会料・出張料・各種証明書取得料等 3万円前後


■例2 中古マンション購入のケース

    敷地権評価額1000万円・専有建物評価額1000万円で現金購入のケース

    評価額とは法務局認定の評価額のことであり、実売価格とは異なります。

    司法書士報酬合計約8万円前後

    (内訳)

     ①所有権移転登記報酬 6万円前後

     ②立会料・出張料・各種証明書取得料等 2万円前後


■例3 抵当権の抹消登記

    司法書士報酬1万円~

    ・土地及び建物が1個ずつの場合1万円です。土地又は建物が1個増える毎に1,000円の加算となります。

     ・売買決済時における同時抹消の場合、司法書士による抹消金融機関への事前確認並びに即日交付書類の確実な受領という重要な作業が加わりますので、最低1万円を加算させて頂きます。


■例4 登記名義人の住所変更の登記

    司法書士報酬1万円~

    土地及び建物が1個ずつの場合1万円です。土地又は建物が1個増える毎に1,000円の加算となります。

  ■例5 土地建物の相続のケース

    土地評価額3000万円・建物評価額500万円で一般的な相続のケース

    司法書士報酬合計約7万円前後

    (内訳)

     ①所有権移転登記報酬 6万円前後

     ②各種証明書取得料等 1万円前後

     遺産分割協議が必要な場合、遺産分割協議書作成は別途費用にて承ります。

      一般的な住宅のみの場合で1万円。相続人や不動産の数が膨大な場合でも上限3万円程度で作成可能です。

       但し、不動産以外に預貯金・株式等金融商品・祭祀承継の事項等を記載する場合は、別途項目数、分量に応じて加算させて頂きます。


 【ご注意】行政書士には登記申請を代行したり登記申請書を作成したりする業務権限は全くありません。

      登記申請代行、登記申請書作成を業として行えるのは弁護士と司法書士のみです。

中古不動産の個人間売買における代金決済時の注意点

仲介業者を通さない個人間での直接売買の場合、次の点に注意し、売買代金支払いと同時に不動産の登記名義を確実に買主名義に変更(所有権移転登記)できるよう準備しておく必要があります。

★大前提として、売買対象物件の確認、売主が所有者本人であることの確認が済んでいることが必要です。


1.登記簿の事前確認

  ①売主の氏名・現住所(印鑑証明書記載の氏名・住所)が、登記簿に記載されている所有権登記名義人の氏名・住所と一致しているか。

    ⇒ 一致していない場合、売主の戸籍・戸籍の附票・住民票などを事前に準備し、売買による所有権移転登記をする前に、売主の氏名又は住所変更の登記を完了させておく必要があります。

  ②抹消されていない仮登記や賃借権・抵当権などの登記が残っていないか。

    ⇒ これらの登記が残っている場合、売買による所有権移転登記をする前に、原則としてすべて抹消しておく必要があります。


2.所有権移転登記に必要な書類の事前確認

  売主の権利証(又は登記識別情報通知)、印鑑証明書(売買代金決済時(=登記申請時)において3ヶ月以内のもの)、固定資産評価証明書、登記原因証明情報、売主の実印、買主の住民票、買主の認め印など、すべて揃っていることを事前に確認しておく必要があります。

  売買代金支払時になって不足のものがあると、すぐに登記申請できないからです。


3.代金支払いと所有権移転登記の順序

  不動産の権利は、登記名義を取得しない限り、確定的に自分のものにはなりません。ですので、買主にとって、不動産の引き渡しを確実に受けることはもちろんのこと、登記名義を確実に取得することもとても重要なことになります。一方、売主にとっては、売買代金を確実に受領することが重要なことになります。

   そこで、不動産の引き渡し、登記名義の変更、代金の支払いを、どの順番で行うのが公平な取引方法となるでしょうか。

   一般感覚で考えますと、代金を支払ってからでないと目的物を何も受け取れないのではないかと考えられますでしょうか。売主からすれば、特にそう思うでしょう。支払いを受けていないので、物件の引き渡しも登記名義の書き換えもできませんよ、となりそうです。

   しかし、買主にとっては、代金を先に支払ってしまってから、売主から鍵の引き渡しも登記名義変更も受けられずにいたら、支払い損に終わってしまいます。

   このような場合に機能するのが、民法に規定されている「同時履行の抗弁権」(民法第533条本文)です。

   結論を申しますと、「同時履行の抗弁権」の規定により、代金支払いと所有権移転登記は同時に行う、ということになります。もちろん、物件自体の引き渡しも、代金支払いと同時です。

   ですので、実務では、物件の鍵及び登記書類一切の引き渡しと代金の支払いは、同時に行っているのです。

   この取引の場に立ち会い、登記書類一切が揃っていることを確認し、間違いなく登記名義変更することを請け負っているのが、司法書士なのです。


4.登記申請は必ず司法書士にご依頼下さい

  上記1~3を確実にするために、登記手続きは司法書士にご依頼下さい。司法書士報酬(一般的な事案で10万円弱~高くても20万円程度。但し、売買契約書作成料は別途)を浮かせ、ご自分達でたいへんな苦労をして登記申請をしてみて、万が一にも書類の不備で名義変更が実現できなかったとしたら、買主にとってはたいへんな損失となってしまいます。

   司法書士報酬を支払うことで、登記ができなかったことによる損害は、すべて司法書士に負わすことができるようになるのです。司法書士報酬には、単なる代書料・確認料・立会料のみならず、安心料・保険料という意味合いも含まれているとお考え頂けますと幸いです。

 

不動産登記のご依頼の際は下記の本人確認書類が必要です

本人確認書類の例

 *「氏名」「住所」「生年月日」の記載があり、有効期間・期限内のものに限ります

(1)下記から1点以上

 運転免許証 / 運転経歴証明書 / 個人番号カード /住民基本台帳カード(写真付)/ 旅券 / 船員手帳等 / 在留カード(常時携帯義務があります)/ 特別永住者証明書 その他写真付公的証明書 

(2)下記から2点以上

国民健康保険被保険者証 / 健康保険被保険者証 / 船員保険被保険者証 / 後期高齢者医療被保険者証 / 介護保険被保険者証 / 健康保険日雇特例被保険者手帳 / 国家公務員共済組合組合員証 / 地方公務員共済組合組合員証 / 私立学校教職員共済加入者証 / 国民年金手帳 / 児童扶養手当証書 / 特別児童扶養手当証書 / 母子健康手帳 / 身体障害者手帳 / 精神障害者保健福祉手帳 / 療育手帳 / 戦傷病者手帳 

(3)上記から1点以上とその他の公的証明書1点以上

マイナンバーの提供について

登記申請手続においてマイナンバー(個人番号)の提供を求められることはありません。

登記申請手続の本人確認手段としてもマイナンバーを確認することはありません。

不動産売買において、個人の売主が買主(法人または不動産業者である個人)から税務処理上マイナンバーの提供を求められることはあります。

詳しくは当事務所までお尋ね下さい。

不動産登記についてのご相談は無料です。